부동산 하락장 현상 5가지

부동산 하락장 현상 5가지 

 

 

 

일반인 10명 중 4명은 올해 하반기 집값이 하락할 것이라고 전망한다 합니다.

부동산R114가 지난달 시행한 설문조사 ‘2022년 하반기 주택시장 전망’(6월7일~6월20일, 전국 2275명 대상)에서 응답자의 38%는 집값 하락을, 24%는 집값 상승, 38%는 집값 보합을 예상했습니다.

 

경기 침체와 대출금리 인상, 집값 고점 인식 등이 하락 전망의 이유로, 집값 하락 전망이 상승 전망보다 우세한 결과가 나온 것은 2019년 이후 처음입니다.

 

부동산은 상승과 하락의 사이클을 반복합니다.

아파트사이클연구소 이현철 소장은 부동산이 상승-상승조정-폭등-하락-하락안정-상승의 사이클을 반복하며 장기 우상향 한다고 주장합니다.

그렇다면 현재의 부동산 시장은 저 사이클 중 어느 시기에 해당할까요?

이현철 소장은 그의 저서 ‘부동산 폭등장이 온다’에서 각 사이클에서 나타나는 현상들에 대해 정리했습니다.

부동산 하락장에서는 ▲매매가격과 전세가격의 동반하락, ▲미분양증가, ▲매수자 우위시장, ▲현상유지 정부정책, ▲신규공급 축소 현상이 나타납니다.

요즈음 부동산 시장에 대한 기사들을 보면, 위 하락장에서 나타나는 현상들이 보입니다.

오늘은 현재 부동산 시장에서 진행 혹은 진행될 것으로 예상되는 ‘부동산 하락장에서 나타나는 현상’에 대해 소개하겠습니다.

 

 

 

 

 

 ① 미분양

 

부동산 하락장의 직전 사이클은 폭등장입니다.

자연 이 폭등기에 집값은 상승의 최고점을 찍습니다.

따라서 이 시점에서 신규 아파트의 분양가는 가장 높게 책정됩니다.

하락장에서는 향후 집값이 떨어질 것이라는 전망 때문에 분양 수요는 줄어들고, 자연 비싼 분양가에서는 미분양이 발생합니다.

 

최근 전국의 미분양물량은 지속 증가하는 추세입니다.

대구는 지난해 하반기부터 미분양이 늘어나기 시작해 올해 5월 대구의 미분양 아파트는 6816채로 지난해 1997채 대비 2배 넘게 증가했습니다.

수도권 지역 미분양 물량도 5월 말 3563호로 4월 2970호 대비 20% 늘어났습니다.

1~2월 서울의 미분양 물량은 50호 미만에서 이후 지속 늘어 3월 100호, 4월 360호, 5월 688호로 지속 증가세입니다.

지방의 미분양 사태가 서울 및 수도권으로 옮겨지고 있는 추세입니다.

 

 

 

 

 

 ② 매매 가격과 전세 가격의 동반 하락

 

출처 : 조선비즈

미분양이 증가하고 이것이 곧 입주 미분양으로 이어진다면 본격 하락장입니다.

입주 미분양 상태의 잔금 지불 능력이 없는 투자자는 마음이 조급해집니다.

잔금을 치러야 하는데 세입자는 구해지지 않습니다. 이는 다른 투자자들도 마찬가지입니다.

임대자 혹은 매수자를 찾으려는 경쟁 속에서 이들은 전세가와 매매가를 낮추게 됩니다.

신축 아파트의 전세가와 매매가 하락은 주변 구축 아파트의 가격도 흔들게 됩니다.

같은 가격이면 새집에 살고 싶은 것은 당연지사이기 때문입니다.

기존 구축에 거주하던 세입자들이 하락한 신축 아파트의 전세 혹은 매매로 이동하면서

구축 아파트들도 새 임대인 혹은 매수인을 구하기 위해 가격을 낮출 수밖에 없습니다.

이처럼 한 번 가격이 내려가면 연쇄 작용으로 주변 집값도 같이 내려가게 됩니다.

 

한국 부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가격은 지난 2월 넷째주부터 하락세가 시작된 후, 최근인 6월 넷째주에는 전주대비 –0.04%로 최대 하락폭을 기록했습니다.

서울은 강북 –0.04%, 송파 –0.02%, 강동 –0.04%, 강남 –0.02% 하락했고, 인천은 –0.08%, 경기 –0.05% 하락했습니다. 대구(-0.19%), 세종(-0.31%)은 신규 입주 및 매물 적체로 타 지역 대비 하락폭이 특히 더 큽니다.

전세가도 전국 –0.02%로 8주 연속 하락세입니다.

 

 

 

 

 

 ③ 매수자 우위 시장

 

하락장에서는 향후 집값이 하락할 거라는 전망에 매도자 대비 매수자의 수가 적게 됩니다.

하락장에서 집을 사면 집값이 더 떨어져 손해이기 때문입니다.

상승장에서는 전세 세입자조차도 매년 전세상승분을 집주인에게 주느니 내가 사고 말겠다는 생각으로 무리를 해서라도 집을 삽니다.

그러나 하락장에서는 전세가도 떨어지는 상황에서 굳이 집을 살 필요가 없어집니다.

무주택자의 주택 매매 실수요 전환 요인이 적어지는 겁니다.

반대로 매도자는 조금이라도 손실을 줄이거나, 미분양 잔금을 치르기 위해 급매물을 내놓습니다. 때문에 부동산 하락장에서는 매도 매물이 많습니다.

매도자 대비 매수자가 적다보니 중개인도 싸게 나온 매물만 빨리 계약을 성사시키려 합니다.

 

출처 : 한경이코노미

KB부동산 리브온의 아파트 매수우위지수는 6월 전국기준 40.1을 기록하며, 2019년 8월 이후 최저 수준을 나타냈습니다. 

KB부동산의 매수우위지수는 0~200의 범위 내에서 지수가 100을 넘을수록 시장에 매수자가 매도자보다 많음을 뜻합니다. 6월의 매수우위지수 40.1은 현재 부동산 시장에서 매도자 대비 매수자가 현저히 적음을 보여줍니다.

 

 

 

 

 

 

 ④ 현상유지 정부의 정책

 

부동산 하락장에서 정부가 펼치는 부동산 정책은 규제 완화도, 추가 규제도 아닌 ‘현상 유지’입니다.

폭등을 막 벗어난 상황에서 규제를 완화하면 시장은 다시 상승하고, 규제를 강화하면 시장은 폭락해 엉망이 됩니다. 정부가 어떤 정책을 써도 욕을 먹는 것입니다.

때문에 부동산 하락장에서 정부는 섣불리 규제 완화 혹은 규제 강화를 단행하지 않고, 기존 정책을 유지하며 시장을 관망합니다.

다만, 우리나라 부동산은 서울 및 수도권과 지방으로 나뉘기 때문에, 정부의 정책 포커스는 주로 서울과 수도권에 맞춰집니다.

 

윤석열 대통령은 후보 시절 공약에서 부동산 규제를 완화할 것으로 보였지만, 막상 출범 이후 윤석열 정부가 내놓은 부동산 정책은 기존 정책의 큰 틀을 유지한 상황에서 일부만 변경하는 수준입니다.

폐지를 주장했으나 일부만 내용을 변경한 부동산 상한제,

서울 및 수도권은 지속하고 지방 일부만 해제한 부동산 규제 지역을 그 예로 볼 수 있겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 신규 공급 축소

 

미분양 발생, 매수자 가뭄이 드러나는 부동산 하락장에서 건설사들은 신규 공급을 줄입니다.

아파트를 분양해봤자 당장 팔리지 않을 것이기 때문입니다.

게다가 최근 원자재값 상승으로 인해 건설사의 주택 공급 요인은 더욱 줄어들고 있는 상황입니다.