전세의 월세화와 향후 전세 전망

전세의 월세화와 향후 전세 전망

 

 

 

 

 

 전세의 월세화 현황

 

월세 거래가 전세 거래를 앞질렀습니다. 

국토교통부 통계에 따르면 올해 상반기 전국의 전월세 거래 중 월세의 비중은 51.6%로 전세보다 많습니다. 

월세의 비중은 작년 12월 43.2%에서 올해 1월 45.6%, 4월 50.4%로 지속 꾸준히 증가하는 추세입니다. 

 

서울부동산정보광장의 부동산 거래현황에 따르면 올해 상반기 서울의 아파트 월세 거래량은 4만 4728건으로 지난해 같은 기간 3만 5004건이었던 것에 비하면 27.8% 증가했습니다. 

이는 서울시가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 가장 큰 증가 치입니다. 

 

전세에 비해 월세 거래도 많아졌을 뿐더러, 월세 가격 또한 덩달아 오르고 있습니다. 

특히 수도권의 월세가 크게 오릅니다. 

서울 월세 세입자의 평균 월세는 2020년 상반기 139만 9000원에서 올해 상반기 171만 8000원으로 22.8% 상승했습니다.

경기도 평균월세는 69만 원에서 88만 1000원으로 27.7% 상승했고, 

인천 평균월세는 62만 5000원에서 84만 3000원으로 상승률 34.9%를 기록하며, 수도권에서 가장 많이 올랐습니다. 

 

 

 

 전세의 월세화 이유

 

왜 월세 거래가 많아지고, 월세 가격도 오르는 걸까요? 

원래 우리나라 주택 임차인은 전세를 더 선호했는데 말입니다. 

임차인 입장에서는 매월 월세로 돈이 빠져나가는 것보다, 목돈을 맡기는 형식으로 전세금을 내고 추후 돌려받는 게 훨씬 이득입니다. 

그런데 임차인이 이제 전세가 월세를 선택하는 이유. 

 

첫번째는 전셋값이 너무 올랐기 때문입니다. 

지난 수 년간의 부동산 상승과 폭등기 동안 주택 매매가와 전세가는 함께 올랐습니다. 

전세가가 오르면 매매가를 밀어 올리고, 또 올라간 매매가에서 전세가도 덩달아 올랐죠. 

2022년 서울 아파트 전세값은 6억 7000만 원을 훌쩍 넘어, 2년 새 35% 이상 올랐습니다. 

한국 부동산원 통계에 의하면, 지난 1년간 수도권 아파트의 평균 전셋값 또한 약 3억 4300만 원에서 4억 5100만 원으로 올라 30% 이상 상승했습니다. 

 

출처 : 서울신문

전월세상한제와 전세계약갱신청구권제가 중심인 임대차 3 법이 2020년 시행한 이후 전셋값이 많이 뛰기 시작했습니다.

임대차3법에 의해 한번 전세계약을 하면 사실상 4년간 집이 전세에 묶이기 때문에

집주인인 임대인이 지난 2년간 신규 계약 시에 필요 이상으로 전셋값을 올렸기 때문입니다. 

전세임차인을 보호하려고 시행한 법이지만, 임대인이 신규계약에는 제한이 없다는 것을 이용해 자신의 이익을 극대화하게 된 임대차3법의 제도적 맹점이었습니다. 

 

임차인이 전세대신 월세를 선택하는 두 번째 이유, 금리 인상입니다. 

인플레이션을 잡기 위해 한국은행은 지난해 8월부터 올해 7월까지 6차례 기준 금리를 인상했습니다. 

특히나 최근 7월의 금리 인상은 한번에 금리를 50bp 올리는 빅스텝이었죠. 

기준금리가 상승하니 대출금리도 함께 오를 수 밖에 없습니다. 

현재 시중은행의 전세자금대출금리 상단은 연 6%대입니다. 

향후 한국은행이 금리 인상을 한동안 지속할 것을 감안하면 연 7%대까지도 갈 가능성이 큽니다. 

 

대출금리가 크게 오르다보니, 임차인의 입장에서는 전세자금대출을 받아 매월 내야 하는 이자보다 월세값이 더 적어 월세 계약이 더 유리하게 되었습니다. 그러다보니 전세 대비 월세 수요가 늘어나고, 월세 계약도 많아진 것입니다. 

 

 

 

 

 과거 전세의 월세화 사례

 

월세가 전세를 앞지르면서, 전세의 종말이 다가오는 것이 아닌가 하는 '전세 종말론'이 고개를 들고 있습니다. 

이제 우리나라에서 전세는 서서히 없어지고 외국처럼 월세 계약만 남을 것이라는 예측입니다. 

하지만 과연 그럴까요? 

이전에도 전세가 점점 사라질 거라는 예측이 대세이던 때가 있었습니다. 

과거 박근혜 정부 시기였던 2012년~2016년입니다. 

 

당시에는 저금리와 집값 하락이 지속되던 때였습니다. 

임대인 입장에서는 금리가 낮기 때문에 전세보증금을 은행에 넣어도 이자 수익이 매우 적어 전세가 매력적이지 않았습니다. 은행 이자수익보다 월세 이율이 높으니, 전세보다는 월세를 선호했습니다. 

임차인 입장에서는 집값 하락이 계속되는 상황에서 내집마련을 했다가는 향후 집값이 떨어지면 더 손해가 되니, 주택 매매보다는 전세를 선호했습니다. 

전세 공급은 줄고, 수요는 늘어나다보니 전세가는 급등했습니다. 

전세 공급이 현저히 적다보니, 자연 월세가 대세화 되었고 우리나라의 전세는 사라질 것이라는 예측이 대두되었습니다. 

박근혜 전 대통령은 당시 "전세라는 것은 하나의 옛날의 추억이 될 것"이라고 발언하기도 했었습니다. 

 

하지만 계속되는 부동산 침체장을 탈피하기 위해 정부는 취득세 영구인하, 수직 증축 리모델링 허용, 다주택자 양도중과세 폐지 등 시장 규제 완화 정책을 펼쳤고, 주택 가격이 다시 오르면서 전세도 늘어나기 시작했습니다. 

결국 전세는 사라지지 않았습니다. 

 

 

 

 향후 전세 전망 - 전세는 사라지지 않는다

 

그렇다면 앞으로 전세는 어떻게 될까요? 

현재 월세가 전세를 앞지르고, 전세의 월세화가 가속화되며 앞으로 전세가 사라질 거라는 예측은

고금리 상태가 지속될 것이라는 조건에 기반한 것입니다. 

하지만 언제까지나 고금리가 지속되지는 않을 것입니다. 

요즘 월세 거래가 늘어난 것은 임차인이 원해서라기 보다는 고금리로 인한 이자상환부담이 커지니, 

울며 겨자 먹기로 월세를 선택한 영향이 큽니다. 시세보다 낮은 급전세는 금방 빠져나갑니다. 

만약 금리가 낮아지게 되면 예전처럼 월세보다 전세대출상환이 더 적어져 전세가 임차인에게 유리할 때가 옵니다. 

 

금리가 저금리 수준으로 다시 낮아지기 전까진 한동안 유지된 고금리로 인해 집값이 하락해 

갭투자로 집을 산 임대인들이 전세가를 최대한 유지할 겁니다. 

지난 부동산 가격 상승 및 폭등기 동안 전세를 낀 상태로 집을 사는 '갭투자'의 비중은 17년 대비 3배 가까이 증가했습니다. 

국토교통부에 따르면 전체 주택 매매에서 갭투자가 차지한 비중은 2017년 14%였지만, 

2021년 42%로 늘어났습니다. 

갭투자로 집을 산 임대인들이 존재하는 한 전세는 사라질 수가 없습니다.

전세 세입자가 들어와야 주택 보유를 유지할 수 있으니 말입니다. 

고금리로 인해 집값은 하락하는데 이미 높아진 전세가로 인해 임차인 수요가 적으니,

다시 저금리 상황이 될 때까지 갭투자 임대인들은 전세 세입자 확보를 위해 전세가를 최대한 유지하거나, 떨어뜨릴 수밖에 없습니다. 전세 가격이 더 오르지 않고 안정화됩니다. 

 

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최근의 전세의 월세화 상황과 과거 박근혜정부 시기의 전세난 상황, 그리고 앞으로의 전세 전망에 대해 알아보았습니다. 

시장이란 고정적이지 않고 언제나 변수에 따라 변화합니다. 

박근혜 정부 시기나 지금이나 전월세 시장에서 금리가 가장 큰 영향을 주는 요인이었습니다. 

오늘의 포스팅을 아래와 같이 요약하며 마무리합니다. 

 

① 최근 전세의 월세화 : 전월세 거래 중 월세 거래 비중이 50%를 넘어가며 월세 거래가 전세 거래를 추월
② 전세의 월세화 이유 :  대출금리가 오르자, 전세대출상환부담이 월세 부담보다 커져 임차인 월세 수요 증가 
③ 과거 전세의 월세화 사례 : 박근혜 정부 시기 저금리와 집값하락으로 전세 공급이 줄어들며 전세 종말론 대두
☞ 정부 부동산 규제완화와 집값이 상승세로 전환되며 전세 거래 다시 증가 
☞ 변수에 따라 전월세 시장은 변화
④ 향후 전세 전망 : 금리 인상 폭이 줄어들다가 인하 기조로 바뀌면 다시 임차인의 전세 수요 늘어날 것, 
금리 인상기 임대인(특히 갭투자임대인)은 전세가를 유지 혹은 떨어뜨리며 전세 가격 안정화