부동산 투자 시 잘못된 착각 5가지
아파트사이클 연구소 이현철 소장은 2017년 아파트 가격이 상승할 때, 향후 3~4년 폭등장이 올 것이라고 예견했던 부동산 현장 전문가입니다.
부동산 이론 뿐 아니라 대중의 심리를 읽고 우리나라에만 있는 유일한 ‘전세 제도’를 살펴 부동산 시장을 분석하여, 저는 부동산 관련해서는 이현철 소장의 신문기사나 유튜브 영상 등을 챙겨보는 편입니다.
이현철 소장의 저서 『부동산 폭등장이 온다』에 이어 요즘 『전세가를 알면 부동산 투자가 보인다』를 읽고 있습니다.
책에서 이현철 소장은 부동산 투자 시 하게 되는 잘못된 착각 10가지를 소개하는데요.
오늘은 그 중 5개를 추려 소개해 봅니다.
1. 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 떨어질 것이라는 착각
수요보다 공급이 많으면 가격이 떨어지고, 반대로 수요보다 공급이 적으면 가격이 오르는 수요 공급의 법칙은 경제학의 기초 이론입니다.
이 때문인지 주택보급률이 100%가 넘으면 수요보다 공급이 많으니 집값도 떨어지리라 착각 할 수 있습니다.
일본은 주택보급률이 120%에, 빈 집이 800만 채로 이 수는 해마다 늘어나고 있다고 합니다.
그럼에도 일본 도심의 집값은 상승합니다.
빈 집이 넘칠 정도로 주택보급률이 높은데 말입니다.
우리나라의 주택보급률은 2020년 기준 104%입니다. 서울의 경우 95%입니다.
우리나라는 전국에 빈 집이 100만 채 정도 되고, 그 중 서울의 빈 집 수는 8만 채라고 합니다.
다들 서울에 집이 없어 난리인데, 빈 집은 어디 있다는 걸까요?
서울의 빈 집은 대부분 재개발 지역에 있어, 실제 사람이 거주하기 어려운 경우가 많습니다.
이런 빈 집도 주택수를 세는 통계에는 집으로 포함됩니다.
이런 집은 통계에는 잡히지만 실제로 다른 집값에는 영향을 주지 못합니다.
결국 주택보급률은 통계적으로만 유의미할 뿐입니다.
실질적인 주택의 보급 상황을 분석하는 것이 필요합니다.
2. 인구가 줄어들어 집값이 떨어질 것이라는 착각
인구가 줄어들면 부동산 수요도 같이 떨어져 집 값이 내려갈까요?
대구의 경우 대구 인구는 2010년부터 2021년까지 쭉 감소하였으나,
대구의 집값은 해당 기간 지속 상승해왔습니다.
‘인구는 곧 실수요다’라는 것은 통계의 함정입니다.
부동산의 경우 투자목적의 구매도 있기 때문에, 1인 1수요를 넘어 1인 10수요, 1인 100수요도 가능합니다. 때문에 단순히 인구가 줄어든다고 이와 양의 관계로 집값도 떨어진다고 보면 안됩니다.
인구수의 증감은 부동산 수요 요인 중 일개 변수 중 하나일 뿐입니다.
인구가 부동산 시장에 영향을 미치려면 수 만 명이 한꺼번에 이민을 가거나, 사망하는 경우와 같이 급격한 대규모의 변동이 있어야 합니다.
3. 금리가 올라가면 집값이 떨어질 것이라는 착각
금리가 올라가면 자산 투자 수익률이 낮아지고, 대출 상환의 부담이 커져 집값이 떨어질 것이라는 착각입니다.
그러나 부동산은 주식 같은 다른 투자 상품에 비해 규모가 큽니다.
때문에 투자 시 금리의 등락을 미리 감안하여 자금 계획을 세웁니다.
또한 부동산 투자로 인해 얻을 수 있는 수익이나 손실은 금리보다 크거나 작을 수 있습니다.
앞으로 부동산 가격이 금리 상승분보다 오를 것이라고 기대될 때는 부동산 수요가 커지고,
집 값도 상승할 가능성이 있습니다.
실제로 2006년 아파트값이 오를 때의 금리는 5~6%로 지금보다도 높은 수준이었습니다.
금리가 오르면 집값이 떨어질 거라는 논리가 맞지 않았죠.
부동산 실수요자는 금리보다는 부동산 가격이 오르거나 내릴거라고 기대하는 시장의 분위기에 더 많은 영향을 받습니다.
부동산이 상승세일 때는 금리가 올라도 향후 부동산 가격이 오를 것이라고 기대해 수요는 늘어날 것이고, 금리가 내려가면 또 내려가는 대로 사람들의 심리를 자극해 폭등을 견인할 수도 있습니다.
다만 부동산이 하락세에 있다면 금리 상승은 부동산 거래에 적극적으로 나서지 않도록 사람들의 심리에 영향을 미칠 수 있습니다. (이건 현재의 부동산 상황에 적용될 수 있겠습니다.)
4. 일본처럼 우리나라 부동산도 폭락할 것이라는 착각
우리나라는 10~20년의 시차를 두고 일본 경제의 흐름을 따라가므로, 일본의 부동산 버블 붕괴가 우리나라에서도 일어날 것이라는 착각입니다.
일본은 1980년대 플라자 합의를 통해 엔화 가치가 오르자 수출경쟁력 제고를 위해 마이너스 금리를 운영하였습니다. 시장에 돈이 풀림으로써 소비를 촉진해 생산과 투자가 활성화되는 경제 선순환 효과를 기대했으나, 기대와 달리 유동성은 주식과 부동산으로 몰렸습니다.
실물경제의 개선 효과는 없었고, 이에 일본 정부가 다시 금리를 올리자 일본의 부동산 버블은 한순간에 붕괴되고 말았습니다.
당시 일본은 LTV가 100%를 넘도록 대출이 가능했으나,
우리나라는 LTV, DSR 규제로 가계 대출의 관리가 이루어지고 있습니다.
또한 일본의 경우 실물경제를 살리기 위해서 부동산 폭락 상황에서도 정부차원에서 주택 공급을 늘렸습니다. 우리나라는 부동산 가격이 폭락하면 건설사는 자연스럽게 아파트 공급을 줄여 일정 기간의 부동산 하락장을 보내고 나면 다시 부동산 경기가 살아나는 패턴을 보입니다.
따라서 일본과 같은 대규모의 부동산 버블 붕괴와 장기 불황이 상황이 다른 우리나라에도 찾아오리라고 단정 짓는 것은 무리에 가깝습니다.
5. 미분양이 많아지면 집값이 내려간다는 착각
선분양제도 아래에서 청약이 되고도 정식 계약일에 분양을 포기하는 경우, 혹은 청약 미달이 되는 경우 미분양이 발생했다고 말합니다. 그러나 이런 단순한 미분양은 건설사 입장에서 아파트를 다 짓고 입주하기 전인 2~3년 내로 팔면 됩니다.
정말 집값에 영향을 미치는 것은 단순한 미분양이 아닌 ‘입주 미분양’입니다.
입주 미분양은 아파트를 다 짓고 입주가 시작되었음에도 미분양이 발생하는 경우입니다.
새 아파트에 빈 집이 있다는 것입니다.
이 경우 건설사는 손실을 줄이기 위해 할인 분양을 할 수 밖에 없습니다.
시장가보다 싼 가격으로 신규 입주 물건이 나오기 때문에 다른 집값에도 영향을 주어 집값을 떨어지게 할 수 있습니다.
따라서 단순 미분양 숫자만을 볼 것이 아니라, 시장의 흐름과 ‘입주 미분양’을 함께 살펴봐야 합니다.
손실회피 편향(얻은 것의 가치보다 잃어버린 것의 가치를 더 크게 느끼는 편향)이 강한 사람들은 손실을 두려워하며 아예 투자를 회피하기도 합니다.
명확한 분석 없이 단순한 숫자나 통계만을 믿고 미래를 부정적으로 예측해 투자에 나서지 않는다면 결국에는 아무것도 남지 않을 것입니다.
부동산 투자 시 잘못된 착각 5가지를 통해 경제, 부동산 관련 지표를 볼 때나 시장의 흐름을 파악할 때 좀 더 깊고 다각적으로 분석하는 것이 필요함을 느낍니다.
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