부동산 미분양에 대해서

부동산 미분양에 대해서

 

 

 

 

작년 고점을 찍고 하반기부터 주춤하기 시작했던 부동산 매매 시장이 올해 들어서도 계속 정체되어 있는 모습입니다. 새 정부가 출범해 양도세 중과를 유예하고, 보유세를 완화, 대출규제를 완화키로 했지만 시장이 크게 움직이지 않고 있습니다.

기준 금리 인상으로 대출 부담이 커져 청약 포기까지 서울에서 속출하고 있는 상황입니다.

이와 더불어 최근에는 미분양 관련 경제 기사들이 많이 보이는데,

오늘은 부동산 미분양에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 미분양이란?

 

미분양이란 주택 분양 이후에도 주택 물량이 분양되지 않고 남아 있는 것을 뜻합니다.

미분양률은 전체 분양 세대수 대비 미분양 된 세대의 비율로 계산합니다.

 

 

 

 

 

 

 지표로서의 미분양 의미

 

미분양 발생은 우리나라 특유의 선분양제도로 인해 일어난다고 볼 수 있습니다.

우리나라는 대부분의 건설사가 선분양제도로 아파트를 시공하고 있습니다.

선분양제도란 주택이 완공되기 전 건설사가 입주자에게 분양하고, 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 이용해 주택을 건설하는 방식입니다. 때문에 분양 후 실제 입주까지는 통상 3년 이상이 걸립니다.

건설사는 건설비용을 사전에 조달받아 사업을 원활히 진행할 수 있고, 이로 인해 주택 공급이 활발히 이루어질 수 있는 장점이 있습니다.

주택구입자의 입장에서는 분양을 받고 입주한 시점까지 주택 가격이 상승할 경우 이득을 얻을 수 있는 장점이 있습니다.

 

주택가격이 향후 오를 것이라는 기대가 있는 부동산 상승장에서는 분양을 받기 위한 아파트 청약 경쟁률이 최대 몇 백대 1까지 오릅니다.

반면 주택가격이 떨어질 것으로 예상되는 부동산 침체, 하락장에서는 미분양이 발생합니다.

따라서 미분양이 많으면 해당 지역이 비인기지역이고,

반대로 미분양이 없다는 것은 그만큼 해당 지역의 주택 수요가 많다는 것을 의미합니다.

그래서 미분양률은 주택시장의 선행지표로 통합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 미분양이 많을 때와 적을 때

 

 부동산 상승 시기 - 미분양 감소

 

아파트 가격이 급격히 올랐던 지난 2020~2021년 당시의 미분양률 관련 신문기사를 보겠습니다.

 

수도권 미분양 일 년 새 70% 해소, 지방도 바닥 쳤다 (20.09.07, 조선일보)

전국 아파트값 역대 최고폭 상승... 일산 12년 미분양 단지도 ‘완판’(20.12.11, 동아일보)

미분양 주택, 17년 만에 최저...‘미친 집값’ (20.12.30, 한국일보)

집값 상승에 미분양 급감, 지난달 또 ‘역대 최저 기록’ (21.03.30, 뉴시스)

 

20~21년에 걸쳐 집값이 상승하고, 전세난이 심화하면서 주택 매수세에 불이 붙었습니다. 이른바 패닉바잉이라고 할 정도로 많은 사람들이 ‘영끌’해가며 주택 매수에 나섰습니다. 그러나 주택의 수는 한정적이고, 공급 또한 충분치 않자 주택 수요자들이 미분양이라도 잡자며 미분양으로 눈길을 돌렸습니다. 때문에 그간 입지 등이 좋지 않아 남아있던 미분양 물량까지 빠르게 팔렸습니다. 당시 수도권은 물론 지방까지 미분양 물량이 빠르게 소진되었습니다.

 

 

 

 부동산 정체ㆍ하락 시기 - 미분양 증가

 

그럼 요즘처럼 부동산 매매가 주춤한 상황의 미분양 현황은 어떤지 관련 신문기사를 보겠습니다.

 

대구 집값 거품 붕괴하고 있다, 12년 전 미분양 무덤 조짐 (21.11.14, 중앙일보)

미분양에 저조한 경쟁률까지... 서울 청약 열기 ‘시들’ (22.04.07, 쿠키뉴스)

쌓이는 수도권 미분양 주택... 올 들어 두 배 늘었다 (22.05.31, 아시아경제)

 

대구의 경우 아파트 공급 물량이 급증하면서 주택수요대비 공급이 많아지자, 작년 여름부터 미분양이 서서히 늘기 시작했습니다. 대구의 22년 4월 미분양 물량은 6827가구로 2011년 말 8627가구의 미분양 물량을 기록한 뒤 10년 만에 최고치를 찍었습니다.

2008~2009년에도 대구는 많은 입주물량이 쏟아져 ‘미분양의 무덤’이라고까지 했는데,

그때의 상황이 현재 대구에 재현되고 있는 듯합니다. 많은 전문가들은 대구의 아파트 매매가는 지속 하락할 것으로 보고 있습니다.

수도권 역시 4월 말 기준 미분양 물량이 2970가구로, 올해 들어 급증했습니다.

지난 수년간 집값이 폭등했다는 인식에, 금리인상과 대출규제가 여전한 점이 주택 수요의 감소로 이어졌고, 이것이 늘어나는 미분양으로 나타나고 있습니다.

 

미분양이 발생하면 주택 매수자의 입장에서는 급할 것이 없어집니다.

구매할 수 있는 주택의 선택지가 많아진 만큼 시간에 쫓겨 집을 하지 않아도 되기 때문입니다. 주택 매수자와 매도자의 게임에서 매수자가 우위를 갖게 됩니다. 이에 따라 주택 가격은 더 올라가지 못하고 하락합니다.

위에서 나온 대구의 사례가 미분양으로 인한 매매가 하락을 잘 보여준다고 할 수 있습니다.

 

최근 건설 원자재 값 상승 및 분양가 상한제 개편이 예상되어 신축 아파트의 분양가는 더욱 올라갈 것으로 보입니다. 분양가가 9억을 넘을 경우 대출이 막히다 보니 수도권과 서울의 미분양도 곧 늘어날 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다.

 

윤석열 정부가 3분기 무주택자에 대해 대출 규제를 완화할 것이라고 발표했기 때문에

앞으로의 정부 정책에 따라 미분양 상황이 어떻게 달라질지 살펴볼 필요가 있겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 주택 미분양 현황 알아보는 법

 

국토교통부 통계누리 사이트에서 매월 마감 기준 전국 및 시군구별, 주택 규모별 미분양 현황을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

국토교통부 통계누리 사이트 상단의 통계마당에서 명칭별 통계로 들어갑니다. 

 

 

 

명칭별 통계에서 '마' 단위의 하단 '주택>주택.미분양주택현황보고'로 들어갑니다. 

 

 

 

미분양주택현황보고에서 상단 '관련파일' 탭을 클릭하면, 최신 미분양주택현황 파일이 나옵니다.

 

 

 

부문, 지역, 규모별 미분양 현황의 raw data를 엑셀 파일로 받을 수 있습니다.