분양가 상한제에 대해 알아봅시다

분양가 상한제에 대해 알아봅시다

 

 

 

 

윤석열 정부의 첫 부동산 정책이 나왔습니다.

21일 국토교통부와 기획재정부는 제1차 부동산 관계 장관 회의를 열고 분양가 제도 운영 합리화 방안을 발표했습니다.

그간 개편을 예고했던 분양가 상한제와 관련한 정책입니다.

 

오늘은 분양가 상한제와 분양가 상한제의 장점과 단점,

그리고 이번에 발표된 분양가 상한제 개편 내용에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 분양가 상한제란

 

분양가 상한제란 공동주택의 분양가 산정 시 국토교통부령이 정하는 기준에 따른

택지비(택지의 공급가격 + 택지비 가산비)에 건축비(기본형 건축비 + 건축비 가산비)를 더해, 그 이하로 분양을 하도록 하는 제도입니다. 분양가 상한제로 인해 신규 주택은 분양가가 주변 시세의 70~80% 이내에서 책정되었습니다.

주택가격의 급상승을 억제하고 건설업체가 과도한 이익을 남기지 않도록 해 집값을 안정시키려는 목적에서 2005년 3월 9일부터 시행되었습니다.

 

분양가 상한제의 시초를 거슬러 올라가면,

1977년 박정희 정부 시절 부동산 투기와 지가 상승을 억제하기 위해 주택 규모와 원가에 관계 없이 3.3㎡ 당 가격을 정해 그 이상으로 분양가가 넘지 못하도록 한 분양가 상한 획일적 규제가 우리나라 최초의 분양가 상한제입니다.

1977년부터 1988년까지 분양가 상한 획일적 규제, 1989년부터 1999년 원가연동제(택지비에 정부가 매년 물가 상승을 감안해 정하는 표준 건축비를 더해 분양가 산정)로 운영되다, 1999년 분양가 자율화 이후 분양가 상한제는 잠시 미시행 되었습니다. 이후 부동산 투기가 과열 양상에 이른 2005년 3월 재도입되었습니다.

현재의 분양가 상한제는 2019년 ‘주택법 시행령’개정으로 분양가 상한제가 민간 택지까지 확대되고, 수도권의 투기과열지구 전매제한도 최대 10년으로 확대된 것으로 바뀌게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 분양가 상한제의 장점

 

분양가 상한제의 장점은

첫 번째, 분양가가 과도하게 상승되는 것을 억제하고 주변 시세보다 가격이 낮은 신규 주택을 공급하여 주택 수요자에게 보다 쉬운 내 집 마련 기회를 제공한다는 점입니다.

두 번째, 전매제한을 두어 실수요자 중심의 주택공급이 이루어져 투기가 억제됩니다.

 

 

 

 

 

 분양가 상한제의 단점

 

반대로 분양가 상한제의 단점은

첫 번째, 주택 품질의 저하 우려입니다. 분양가 상한제로 인해 건설사의 이윤이 적게 남게 되면, 한도 내 이윤 극대화를 위해 건설사는 건축비를 최대한 줄여 건설 자재, 주민 편의시설, 조경 등을 낮은 품질로 만들거나 아예 배제할 수 있습니다.

두 번째, 주택 건설로 건설사의 수익이 남지 않게 되면 주택 공급이 위축될 수 있습니다.

세 번째, 부동산 투기 매매 과열 위험이 있습니다. 주변 시세보다 특히 낮은 분양가로 인해 로또 청약이 발생하고, 주변 주택과의 가격 차이로 시세 차익을 노리는 투기 수요가 증가하게 됩니다.

 

특히 최근에는 둔촌 주공 아파트 공사 연기 사태로 분양가 상한제의 단점이 부각되었습니다.

둔촌 주공 아파트와 같은 재건축 정비 사업의 경우 조합원 이주비, 사업비, 금융이자, 명도 소송비 등 각종 비용이 발생해 이 비용을 반영하지 않는 분양가 상한제 아래에서는 주택 공사 시 경제적 부담이 커집니다.

특히나 공급의 대부분을 재건축과 같은 도시정비 사업에 의존하는 서울과 수도권에는 이러한 분양가 상한제의 단점으로 더 큰 공급 가뭄이 초래될 우려가 있습니다.

 

또한 최근 철근과 레미콘, 시멘트 등 주요 건설 자재 가격이 크게 올랐으나 분양가 상한제 하의 분양가에는 건설 자재 가격 상승분이 미반영되어 있어 이 역시 건설사의 부담이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 분양가 상한제 개편 내용

출처 : 뉴시스

위와 같은 단점 때문에 윤석열 대통령은 후보시절 분양가 상한제 폐지를 공약으로 내세웠습니다. 윤석열 대통령은 후보시절 250만 가구 공급 공약을 내놨는데, 이중 56.8%인 142만 가구가 공공택지이며, 18.8%인 47만 가구는 재건축 및 재개발입니다. 분양가 상한제가 재건축 및 재개발 공사 시 부정적 효과가 더 많은 까닭에 윤석열 정부 출범 초창기 많은 전문가와 건설 관계자들이 분양가 상한제 폐지를 예상했습니다. 

하지만 윤석열 정부는 이번 첫 부동산 정책 발표에서 분양가 상한제는 폐지보다는 개편되는 쪽을 택했습니다.

 

기존 분양가 상한제의 건축비 명목에는 대내외적인 요인으로 가격이 급등한 건설 자재비가 분양가에 적기 반영되도록 하였습니다. 기존 기본형 건축비는 매년 3월과 9월에 두 차례 정기 고시하는 것을 기본으로, 고시 3개월 뒤 주요 자재 가격이 15% 이상 변동되면 재고시하도록 하였습니다. 그러나 요즘처럼 우크라이나 전쟁으로 인해 자재 가격이 급등하는 시기에는 위 조건으로도 높아진 자재 가격 반영이 안 된다는 업계의 불만에 건축비 산정과 고시를 탄력적으로 운영하기로 했습니다.

또한 단일 자재 품목의 가격이 15% 상승한 것이 아니라 기본형 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘과 철근)의 가격 상승률이 도합 15% 이상일 때나, 비중 하위 3개 자재(유리, 마루, 거푸집)의 가격 상승률이 도합 30% 이상인 경우라면 수시로 기본형 건축비를 조정할 수 있게 했습니다.

또한 2008년 이후 변동 없이 유지된 건축비 반영 자재 품목을 현 시점에 맞게 교체 및 추가하기로 했습니다. 기존의 건축비 반영 품목은 레미콘, 철근, PHC 파일, 동관입니다. 이중 현재 사용 빈도가 낮은 PHC 파일과 동관을 빼고 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가했습니다.

 

또한 기존 분양가에는 반영되지 않던 정비사업 필수 비용인 주거 이전비, 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 거주자 이주 금융비, 총회 개최 비용을 분양가에 적정 수준 반영하기로 했습니다.

 

 

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정부가 당초 공약대로 분양가 상한제를 폐지하지 않고 개편한 것은, 정비사업의 필수비용과 건설 자재 가격 상승분을 분양가에 반영해 건설업계와 정비사업 현장의 애로사항을 일부 해결하면서도, 지난 정부에서 상승한 부동산 가격이 이번 정부 초반 더 끌어올려지는 것을 우려함을 보여줍니다. 금번 개편으로 신규 아파트의 분양가는 현재보다 최대 4% 인상될 것으로 예상됩니다. 분양가 상한제 개편을 통해 둔촌주공사태와 같은 일들이 어떻게 해결될지, 향후 신규 주택 분양 시장은 어떻게 흘러갈지 관심있게 봐야겠습니다.