전세계약갱신청구권에 대해 알아봅시다

 

요즘 경제뉴스를 보면 ‘8월에 전세대란이 온다.’는 전망이 심심찮게 보입니다.

안 그래도 몇 년 사이 집값이 급등해서 내 집 마련하기도 어려운 마당에,

전세대란이 또 찾아온다니 전세 세입자들은 불안할 수밖에 없습니다.

왜 전세대란이 예상되는가 하니, 오는 8월이 임대차2법 시행 2년차를 맞는 시점이기 때문이라고 합니다. 오늘은 전세계약갱신청구권과 전세대란 무슨 관련이 있는지 알아보겠습니다.

 

전세계약갱신청구권이란?

전세계약갱신청구권이란 말 그대로 임차인(집을 빌리는 사람)이 임대인(집주인)에게 전세계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

전세계약 만료가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 청구할 수 있으며,

전세계약갱신청구권은 1회에 한해 행사 가능하고 2년까지만 보장됩니다.

또한 임대차3법 중 하나인 전월세 상한제에 따라 갱신 시 인상할 수 있는 임대료의 상한선은 5% 이내로 제한됩니다.

임차인이 임대인에게 전세계약갱신청구권을 행사하면,

임대인은 아래의 사유가 있지 않은 이상 전세계약갱신에 응해야합니다.

 

<집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우>

- 임대인 혹은 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

- 임차인이 2회 이상 임대료를 연체한 경우

- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임대인의 동의 없이 전세계약 주택의 전부 또는 일부를 재임대한 경우

- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우

- 주택의 철거나 재건축이 필요한 경우 (아래의 경우가 충족되어야 함)

· 임대인이 임대차계약체결 당시 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였고 그 계획에 따르는 경우

· 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

· 다른 법령에 따라 주택의 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  (참고 : 찾기쉬 운 생활법령정보)

 

예를 들어 21년 1월 흥부가 놀부와 21년 1월부터 23년 1월까지 1억의 임대료로 최초의 전세계약을 맺었다면,

흥부는 계약만료 22년 7월부터 22년 12월까지 놀부에게 2년 더 전세계약을 갱신하는 것을 요구할 수 있습니다. 이때 놀부가 흥부의 갱신요구를 받아들여 계약갱신을 할 경우 임대료는 1억의 5%인 5백 만 원까지만 더 인상할 수 있습니다.

전세계약갱신청구권 법이 시행되기 전에는 임대인이 임차인에게 계약만료를 요청하면 임차인은 이에 응할 수밖에 없었습니다. 계약을 갱신한다고 해도 임대인이 무리하게 임대료를 인상할 수도 있었습니다.

하지만 전세계약갱신청구권으로 인해 임차인은 무리하게 임대료를 올리지 않고도 임대인에게 2년의 계약갱신을 더 요구할 수 있는 것입니다.

 

8월의 전세대란과 전세계약갱신청구권이 관련 있는 것은 바로 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 임대차2법이 2020년 8월부터 시행되었기 때문입니다.

법이 시행된 2020년 8월에 전세계약갱신을 청구해 계약2년을 연장한 임차인들의 계약만료가 오는 2022년 8월로 다가옵니다. 이미 1회의 계약갱신을 통해 5% 이내의 임대료 상승분으로 2년을 연장했기 때문에 오는 8월 계약갱신을 연장할 때는 집주인인 임대인들이 높아진 추세대로 전세금액 인상을 할 수가 있습니다.

KB부동산 자료에 따르면 임대차법 시행 전인 2020년 7월 서울아파트 평균 전셋값은 4억 9922만 이었던 것에 비해, 2022년 4월 평균 전셋값은 6억 7570만으로 1억7천 가까이 상승했습니다.

당장 8월에 갱신한 전세계약이 만료되는 임차인들은 살던 집에서 그대로 살고자 할 경우 최소 1억의 계약 인상을 부담해야 하는 것입니다.

 

갱신계약이 만료되는 서울 가구는 8월에만 2366가구로 예상됩니다.

규모는 매월 증가해, 12월에는 3424가구에 이를 것으로 보입니다.

올해 8월에서 12월 사이에서만 갱신계약만료로 전월세 시장에 나오는 수요만 월평균 3000가구가 되는 겁니다.

이처럼 예정된 시장 수요는 늘어나는데, 서울의 아파트 전세매물은 점점 줄어들어

8월에 전세 대란이 예측되는 것입니다.

미리 예견되는 전세대란이 일어나는 데에는 물가상승, 집값상승, 대출규제로 어려워진 주택매매 등 여러 원인이 있지만

가장 근본적인 원인은 주택 공급 부족, 그중에서도 서울의 주택공급 부족인 것 같습니다.

무주택자에게 더욱 길고 어두운 터널 같은 부동산 시장입니다.